10.15 부동산대책 토지거래허가구역 추가 지정

2025년 10월 15일, 정부는 부동산시장 안정을 위한 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다.
이에 따라 해당 지역 내에서 주택을 매수할 경우, 사전 허가가 필요하며, 내·외국인 모두에게 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
이로 인해 전세를 끼고 사는 갭투자 방식은 사실상 불가능해졌으며, 세입자가 거주 중인 주택을 매수하려는 경우에도 실거주 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

✅ 토지거래허가제란?

‘토지거래허가제’는 일정 지역을 ‘허가구역’으로 지정해, 해당 구역 내 토지 또는 주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.

 

📌 관련 법령: 『부동산거래신고 등에 관한 법률』

• 제11조제6항: 허가 없이 체결된 계약은 무효
• 제26조: 허위·미이행 시 과태료 또는 형사처벌 가능

📌 정부 발표: 국토교통부 주택시장 안정화 대책 (2025.10.15)

 

📍 10.15 부동산대책 토지거래허가구역 대상지역

✅ 서울 전역 (25개 자치구)

• 기존 투기과열지구 외, 강북·도봉·중랑 등까지 모두 포함

✅ 경기도 주요 지정 지역

• 과천시, 광명시
• 성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
• 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
• 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

📌 주택 매수 시에는 반드시 허가를 받아야 하며, 취득한 주택에 직접 2년간 실거주해야 합니다.

 

🔒 갭투자 및 전세 활용 매입 사실상 차단

전세 끼고 매입 → 실거주 요건 위반

상황	가능 여부	비고
전세 세입자 거주 중 주택 매입	❌ 원칙적 불허	매수자 실거주 불가로 허가 자체가 거절될 수 있음
전세계약 종료 후 실입주 가능	✅ 허가 가능	즉시 실거주 가능 증빙 필요
조기 퇴거 합의서 보유	⚠ 경우에 따라 허가	실제 입주 가능성 증빙 필요

갭투자란?

• 전세 끼고 매입 후 실거주 없이 보유하거나 재임대하는 투자 방식
• 토지거래허가구역에서는 실거주 요건 위반으로 간주되어 불허 또는 허가취소, 형사처벌 가능

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🧾 허가 없이 거래하면?

 

위반 내용	법적 조항	발생 결과
허가 없이 계약 체결	제11조제6항	계약 무효
실거주 요건 불이행	제26조	과태료, 허가 취소, 형사처벌
세입자 점유 지속	실거주 조건 미이행	허가 거부 가능, 위반 시 처벌

 

 

📝 허가 신청 절차 (2025 기준)

1. 주택 매매계약 체결
2. 관할 구청 또는 시청에 허가 신청
3. 약 15일 내 허가 여부 심사·통보
4. 허가 후 실거주 조건 따라 소유권 이전 가능

⚠ 세입자가 거주 중이라면 반드시 전세계약 종료 여부 또는 조기 해지 가능성을 확인해야 합니다.

 

 

📌 요약 정리

 

항목	내용
허가 대상지역	서울 전역, 경기 과천·성남·수원 등
의무 사항	주택 매수 시 매수인의 2년 실거주 의무
금지 행위	전세 끼고 매입(갭투자), 실거주 없이 임대 전환
허가 여부 영향 요소	세입자 유무, 전세계약 잔여기간, 입주 가능 증빙